首页 / 新闻中心 /正文

开发商降负债了,房价会降吗?

2020-09-07 来源:
154 点击

今年国家次提出实施房地产金融审慎管理制度,其中一项要求是对房企融资的监管。

8月20日,住建部、央行依据“三道红线”触线情况,12家试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档,分档设定有息负债规模的增速阈值,收紧房企融资。

在融资收紧之下,房企整体融资不妙。2020年一季度,50家典型上市房企的平均融资成本继续上升至7.13%。

房企融资方式无非是几种:银行贷款、上市、发债、海外融资、信托融资。

8月20日,住建部、央行在北京召开房地产企业座谈会,形成了房地产企业资金监测和融资管理规则,开发商不同渠道的融资被收紧。

于是,一场轰轰烈烈的房企降负债潮已经到了。

对开发商来说,现阶段降负债是有必要的。2019年,50家上市代表房企净负债率均值为93.8%,其中有的开发商净负债率近200%,意味着如果你的净资产有100万,但借的钱却达到200万。

如果房企降负债,房价会降吗


监管层收紧房企首要目的肯定不是为了降房价,而是为了防范房地产金融风险。中国楼市经过20年的发展,规模已非常庞大。2020年二季度末,房地产开发贷款余额11.97万亿元,这是开发商的银行贷款,当然开发商的融资不只这些,明的暗的还有很多。

所以,如果房企因还不上债而倒闭,不仅会影响购房者的利益,还会影响到金融稳定。

在增加社会总负债率方面,房企是主要“贡献”者。据社科院的数据,2020年一季度,实体经济杠杆率大幅攀升,从2019年末的245.4%升至259.3%,相当于欠下的钱需要2.6年不吃不喝才能还完。宏观杠杆率上升原因在于疫情之下,收入降低,借钱规模上升。

比如,利率下降了,信贷宽松了,居民贷款买房形成居民负债。房企借钱拿地、借钱开发形成企业负债。

如果房企降负债短期来说影响是多方面的。

1、对于有人口增量的核心城市来说,新房本来就供不应求。今年我们可以看出杭州、深圳、成都等城市出现的所谓“万人抢房“事件。本质上就是说明大量的购房者去追逐有限的房源。相当于在这些地方,房子是品,因为,所以需要摇号,需要限购。

新房因为限价,所以和二手房价形成了倒挂,在这里房子是可以涨,但不能涨。相当于股市里设置的涨跌幅,本来是可以涨更高,但因为有涨跌幅只能涨到10%,在大家都看好情绪下,虽然不能涨,但也不可能下跌。

2、对于人口持续流出,不享受城市人口辐射、人气低迷的三四线城市来说,开发商倒是有降价的可能。在降负债压力之下,开发商会加大销售和回款力度。为了尽快回笼资金,降价是很有可能的,小型房企,但他们不会和你说直接降低,而是打折扣。

3、房企降负债,加速强者恒强,弱者越弱的局面形成。那些规模大、信誉好、融资能力强的房企会笑到。而那些小型房企很可能被吞并或破产。我们买房时尽量挑那些资质好的企业,在买新房时注意看五证有没有齐全,以免房企因为资金问题停工,形成烂尾楼,影响自身利益。