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银行把房贷期限延长到80岁,实际是为你减负了?

2019-01-14 来源:
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最近,杭州有银行悄悄调整了房贷政策,房贷最长可贷款到80岁,一举打破了贷款人最高年龄记录。

房贷的年龄限制是怎么回事

了解过住房贷款的人都知道,房贷不是想贷多久就贷多久,虽然贷款上限为30年,但是在以前的规定中,当房奴最多只能当到65岁。也就是说,如果你已经50岁了还想要办贷款,那就最多只能贷15年。

原因很简单:银行放贷款给你,最终目的是赚走你的利息,并且保证它放出去的本金收得回去;没到万不得已的话,它是不会把你抵押的房子拿去拍卖的。所以,银行出于风险控制角度考虑,首先会要求你保证有能力还款

根据第六次全国人口普查的资料计算,2010年我国人口平均预期寿命达到74.83岁,至今又过了8年,这个数字应该还有所增长。不过,需要注意的是,绝大多数人创造财富的年岁远没有这么长,一般在55~65岁就退休了,甚至经济不景气的时候,还可能提前失业。即使是号称“铁饭碗”的国企,要求员工办理“内退”(提前办退休的手续)也不少,苛求高效率的外企就更不谈了。

所以,实际上大部分人在60岁左右就已经没有稳定的收入来支撑房贷了,这时候,如果你无法开具自己的工作单位证明、收入证明,就必须有子女的担保,否则是贷不到款的。

看到这里你就明白了,无论房贷的年龄上限是70岁,80岁还是100岁,只要你已经退休了还想办房贷,就必须有子女进行担保,银行默认你的子女会帮你还款。所以这次抬高年龄上限,说得不好听,就是想让我们榨干全家人的最后一点血去买房子。

延长房贷年限对你有好处吗

那贷款到80岁,对我们来说是坏事吗

不是的,如果你本来就打算买房的话,这反而是好事。

这个政策首先在杭州推出,之后其他地区也可能会陆续跟进。目前不少城市新楼盘和二手房的房价之间仍然存在倒挂,一方面,炒房客买入新楼盘,如果可以顺利当二手房卖出的话,就是无风险套利;另一方面,刚需的盆友们也是尽可能选择新楼盘最好。

新楼盘可以少花点钱就不用说了,另外要考虑的是,二手房房价明显高于新房,说明市场对二手房的估值可能偏高了。这个和限价政策有关,因为新楼盘强行被限定在比较低的价格,炒房客就会涌入抢房,结果刚需反而买不到房子了,只好去买二手房,于是二手房市场就出现了虚增的需求,价格进一步上涨。所以我是推荐刚需买新楼盘的,除非价格倒挂消失了

那买新楼盘和贷款年限延长有什么关系呢

有两个层面的关系,第一个,一般新楼盘都要摇号,刚需可以找自己家里的几位长辈去参加摇号,即使老人摇中了,也不用再担心贷不着款了。这其实是一则定向利好,毕竟炒房客手上不差钱,但是刚需贷不贷款就差别很大。本来买房子的实际上就是年轻人,现在只是以老人的名义摇号了,那最后贷款由年轻人来还是天经地义的,也就无须考虑是70岁还是80岁,不是真的要80岁的老人出去赚钱

第二个层面,是贷款时间越长越划算。本来你找父母去摇号,他们可能只能贷款10年,但现在银行放宽到80岁,你们家就可以贷款20年甚至30年了,这其实减轻了很多刚需的负担,接下来我详细地算给大家看。

到底怎么贷款最划算

我国的房贷,只有等额本息法和等额本金法两种方式,最长贷款年限30年。很多人算不清楚到底怎么贷款划算,就尽量少贷款,或者赶死赶活也要把贷款尽快还清,但其实,三十年等额本息法还款才是最划算的

等额本金法,就是固定你每个月还的本金数额,然后在这个基础上添加你每个月应还的利息,就是你每个月的月供,前期较高,后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低;等额本息法,就是采用浮动本金还款,刚好三十年还清,初期还的月供里几乎全是利息,后期还的月供里几乎全是本金,每个月的月供数额是固定的。

其实这两种还款方法的利息计算都是公平合理的:你还欠银行多少本金,当月就用剩余的本金乘一个固定利率,就得到当月应该还给银行的利息。对银行来说,你选哪种毫无差别,它收回去的钱可以再放贷款,还是一样能算利息。

两种方法的主要区别其实在于,等额本金法,在前面几年的还款压力很大,后面几年反而轻松了;而等额本息的还款曲线是平滑的,每个月还的数额固定

一个很实际的问题是,如果你前面两年就能拿出很多钱来还款,那你还贷款干嘛呢把等额本金法推到极致,你今天找银行贷100万,马上就还给银行,那你一分利息都不用出,也没有享受到丝毫便利。

贷款对于大多数人,尤其是刚需的意义,是让你的支出曲线变得漫长而平滑。本来是一次性拿出100万,现在是在30年里每个月拿出5300元;原本不可能实现的消费,平摊到足够长的年月里,你就买得起了。

另外,划不划算,除了要考虑名义利率(就是银行给你的贷款利率),还要考虑通货膨胀率。你付出利息的实际利率,是名义利率减去通胀率,那么,预期的通胀率越高,你就越划算。每个人都能感受到通货膨胀的发生,从二十年前花5毛钱可以买到一碗面,到现在楼下一碗面都5块了,而且,未来中国的通货膨胀也不会停下

所以,你实际的房贷利率远没有银行给你的那么高,扣除通胀之后,其实是一个比较低的利率。那么最划算的房贷,就是时间尽可能长,还款方式选等额本息法。

最后我还想提到的一点建议,和财富观有关。我在之前写“财富幻觉”的时候提到过,能够快速变现的资产,价值是远大于纸面财富的。手上资产的流动性是很多人在投资和理财的时候容易忽视的,但却是极为重要的属性。如果你手上有几套房子,但是政府“限售”了,那你就只能眼睁睁地看着房价从高点跌下去,不管曾经房价涨到过多高,你都不能变现,那些都不是你的钱。

对于财力有限的“刚需”来说,流动性尤为重要。本来手上钱就不多,如果把自己逼到极致了,除了温饱开支,所有钱全部投到房产里去了,你的抗风险能力是非常差的。中国人提倡未雨绸缪,万一家中有急事,或者家人生病了,你不能快速拿出钱来解决问题,就可能是一生的遗憾。

另外,刚需一般也都是年轻人,不要在钱的问题上把自己逼得太死了,尽可能把压力后置是好事。因为人最值得挖掘的是自己的潜力,年轻人最值得投资的也是自己,等你升职加薪了,月供只会越来越轻松,这都不是事。

所以,不要担心贷款年限太长,扣掉通胀之后实际的利率并不高,留给自己一些流动性才是更重要的。那么,有需要的话,就好好利用延长的贷款期限吧。

来自经济头条